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房地产还能救中国吗

发布时间:2021-01-07 11:32:40 阅读: 来源:柠檬酸厂家

房地产决策参考

在最近举行的中国金融四十人论坛上,地产老炮任志强抛出了“房地产救中国”的惊人言论。

他说:“我觉得要解决中国经济未来的发展问题,所有矛盾就集中在房地产行业,现在看来只有房地产能救中国。”

可爱的政府还正筹谋农民工进城救房地产呢,任老炮却想用房地产救中国,想想也是醉了。

有最新报道为证。1月31日,国社的一篇报道《中央部委2016年开出的民生“清单”》一文,提到了发改委的“清单”:制定实施1亿非城镇户籍人口在城市落户方案,积极配合有关部门,落实户籍制度改革方案,加快农民工市民化,满足新市民住房需求,稳定房地产市场。

不过,任大炮是何等人物!任大炮是数据派,且听他如何理论:

“税收方面,房地产税、土地增值税和土地使用税等占到总税收的约12%,如果加上营业税、所得税大概是30%,再加上四万亿的土地财政,总共可以占地方财政的50%-75%。现在房地产拉动其他产业的贡献度只有3.8%,金融业是15.9%,过去房地产业可以达到20%,而金融业只有8%。只要房地产投资增速高于固定资产投资增速,GDP增长率都是上升的,反之GDP增速都是下降的,多年如此。”

从数据上看,任大炮是言之成理的。不过眼下主要还是得先想出如何救房地产的大招。任大炮建议:加大土地供应;购房减免个税,包括用个税冲抵个贷利息;取消第三套住房的限制性条件,取消一、二套房的差别利率或取消其他限制性条件等。

任说:

“去年土地30%的负增长需要补充回来。政府的保障性住房也要补上,"十二五"期间有3600万套保障性住房,但是"十三五"期间就没有了,现在住建部和地方政府已经出台要减少经济适用性住房、保障性住房的政策。一方面是开发商的投资,一方面是政府投资,这两方面投资都下降的话,房地产市场本身增速就上不去。

“现在大概有12个地方政府出台了减免契约税的政策,重庆出台了减少预征税减收、减少各种税费比例的政策,来救活生产方、开发商,以便让开发商有更多现金流解决库存问题。

“但我觉得还不够,应该购房减免个税,包括用个税冲抵个贷利息。现在个税收入大概7000亿左右,减免10%就是700亿,即使把2000万人的购房行为打对折,也有1000万人购房,完全可以把现有房产库存解决掉。这1000万套新增住房产生的税收大概是15000亿左右,包括土地增值税、交易税等。现在每年新增1000万套左右住房,税费大概接近4万亿,所以再增加1000万套新增住房,最少也要再增加1万多亿税收,这是一个最好的长期办法。而在取消所有过时政策后,大家一定愿意购买第三套房子,国家不用担心不想买房的问题。对于买房者来说,还房贷的利息就是节省个税。

“银行现在有两种还贷方式,一种是只还息不还本,另一种是还本还息。而只还息不还本的方式就把买房子的行为变成了租房子,除了缴纳20%首付以外,利息可以抵掉个税,而过去是交完个税再还利息。当然房子首付可能是借来的,但无论如何,利息抵税一定会带动每年至少1000万套以上的新购房需求。”

任大炮的建议仿佛言之成理。可是,问题的核心是:现在老百姓真的还缺房吗?

2015年底,《人民日报》刊文称,我国家庭户均拥有住房已接近1.1套,供求关系已经逆转。2016年经济社会发展五大任务之一就是化解房地产库存。

此前,国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲也称,从1998年住房制度全面改革以来,根据人口普查的数据等推算,到2010年这些年来积累存量住房全中国是179亿平方米,2.2亿套,按照2010年的常住人口的家庭户来算,达到了户均1.02套的住房。除北上广深外,包括省会城市、三四线城市都不缺房子了。

任兴洲认为,到2015年,我国家庭户均拥有住房可能会达到1.08套。就全世界经验而言,户均拥有1.1套住房以后,住房市场的峰值就会到来。中国住房最短缺的时候已经过去了。

央行调查统计司的有关研究也显示,1991年到2012年我国城镇住宅竣工套数约为1.4亿—1.7亿套,以1990年城镇居民住宅存量为8000万套计,当前我国城镇住宅存量约为2.2亿—2.5亿套。2012年我国城镇人口数为7.12亿,以2011年城市户均人口数(2.87人/户)计算,我国城镇居民家庭数已达到2.48亿户。因而,估算我国城镇户均住房套数约为1套。

对上述计算办法,任志强却表示不赞同:

“按人均计算住房需求是错误的。如果按照户数计算,全国平均是从3.7人/户降低到3.02人/户,实际上在北京、上海都是2.5或2.6人/户。这个差异说明了什么问题?户籍是按照户口本来统计的,但很可能出现和朋友合租房子的情况,实际上应该计算成一室多户。而如果按单个人口比例计算,四大城市的这个增长比率将达到30%以上。五普和六普之间单代人增长是11%,按照这个增长率,人口普查的统计中城市人口应该要达到3.6亿-3.8亿户,但实际上只有2.68亿户。所以,每户人都至少拥有一套房子是一种错觉。”

本报认为,当前中国房地产的主要矛盾不是总量问题,而是结构问题,也就是资源错配。大量的房地产库存是无效库存,是永远也不可能去掉的库存,解决办法正如任志强所言,最好就是“炸掉”。笔者认为,炸掉也浪费炸药,与其浪费炸药,不如不管它,让它自生自灭。对大量无效库存相比,在一线城市、部分二三线城市,仍旧存在不小的需求。一些二线城市,包括发达地区的部分三线城市的库存,是一种良性的库存,是在城乡二元体制下的体制性库存。一旦体制改革深化,这些库存完全可以消化。因此,在一定程度上讲,只要盖出适销对路的房子,盖对地方,盖对产品,房地产救中国并非妄言。

实际上,早在2009年,金融危机之后,经济遭受波折,国内房地产市场哀鸿遍野,北京师范大学教授董藩,也是笔者的好朋友,就提出了”房地产救中国“的观点。

世易时移,2016年之中国,经济的病已经从“在腠理“深入到了”在肠胃“,房地产不可能像过去那样成为”一针就灵“的救世主角色了,但是,可以预料,拉动作用也一定是会非常明显的。关键是,新增的房地产产能一定要增对地方,财尽其用,物尽其用。

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