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房地产调控要打持久战

发布时间:2021-01-07 23:54:49 阅读: 来源:柠檬酸厂家

当投资者预期趋于一致的时候,意外总是会突然降临市场。

从11月开始,在众多机构的鼓吹之下,人们对风格转换充满了无限憧憬,所谓的跨年度行情似乎触手可及。

遗憾的是,不到一个月,希望就彻底破灭。12月17日,财政部等5部门联合发布通知,明确开发商今后拿地首付不得低于全部土地出让款的50%,此为继住房营业税调整、“国四条”之后的又一房地产新政。

消息发布当天即引发市场恐慌,上海股市跌了76点,幅度达2.34%。随后的几个交易日,市场一路下泻至3000点附近,房地产股正是其中的领跌品种。而此前,处于相对估值洼地的房地产股,曾是风格转换的希望之星,现在,它却成了市场的冷血杀手。

从希望之星到冷血杀手,房地产股在市场中地位的急剧变换,不但说明市场严重误会了决策层的意图,也彰显出市场对房地产新政的认知不足。

刚刚闭幕不久的中央经济工作会议,并未提及对房地产市场的调控问题,市场由此预期中央不会采取调控措施,此后,地产股出现明显上涨。

市场的“误会”立即引起了决策层的注意。12月14日,国务院召开常务会议专门研究房地产调控政策,明确提出“国四条”以遏制部分城市房价过快上涨势头。

国务院罕见地使用 “遏制”一词,使市场认真起来,但其中关于“继续支持居民自住和改善型住房消费”的表述,又让市场浮想联翩,很多投资者和开发商甚至把这个当成利好看待。

3天后,“拿地首付不低于50%”的新规,终于给市场一声冷喝:看来中央是动真格的。新规当即引发A股市场恐慌,房地产股更是连遭重创,有关中国房地产泡沫的话题也在国内外广泛讨论开来,万科(000002)的王石甚至悲壮地声称“已为泡沫的破灭做好了准备”。

平心而论,市场的恐慌有其道理。接二连三的房地产政策,不但其力度超出预期,其密度也前所未有。

但仔细分析房地产新政的目标,我们又发现政策存在矛盾之处,执行的结果,未必能够真正控制住房价。根据“国四条”,其政策目标是打击和抑制投机性购房,以遏制部分城市过快上涨的房价。但所开药方可能会适得其反。

比如,“拿地首付不低于50%”的规定,表面看可以提高开发商的拿地门槛,遏制疯狂炒地,实际上可能导致商品房供应不足,在中国住房需求呈现刚性上扬的前提下,即便短期内因行政干预而把房价压住了,但房价最终也会因供不应求而出现报复性上涨。

当然,如果决策层在遏制疯狂炒地的同时,能够提供足够的保障房作为对冲,也可避免供求失衡的情况发生。

但问题是,保障房不但需要财政拿出大量的钱,同时还需要地方政府的切实配合,更深层次来说,还涉及中央与地方财政体制的问题,而所有这一切,都不是短期内所能解决的。

最新的数据就很能说明这个问题。10月末,全国人大常委会专题调研组提交的一份报告显示,截至8月底,保障性住房建设完成投资394.9亿元,完成率仅为23.6%。

最新诞生的地王,也能在这个逻辑里找到答案。就在全国检讨房地产泡沫之际,12月22日下午的广州,在经过47轮竞价后,民企最终“战胜”国企,以255亿元创下中国土地总价最高的“地王”。房开商之所以敢“顶风作案”,可能正是看到了房地产新政的这种矛盾本质。

面对这些问题,决策层也是两难。如果下决心惩戒房地产,在明年外需依旧不振的预期下,谁来稳定经济的增长?如果轻描淡写做做样子,反而会让投机者有恃无恐,变本加厉,这样的结果只能是泡沫破灭,进而危害中国的整体经济。

这种两难的背后,实质上隐藏着更为深层的矛盾。自货币化改革以来,房地产行业既推动了中国经济的发展,但同时也在这个进程中不断吸食了中国经济的大量养分,造成房地产“一家独大”,甚至“大到不能倒”,以致中国经济过度依赖房地产,也使调结构、促内需寸步难行。

如何解决这种深层矛盾,是中国未来数年必须面对的极大难题,但也并不是没有解药,推动土地制度变革和征收物业税,在理论上都可以将房价真正控制住,进而促使房地产业健康发展。

但是,这两个根本办法均不可能在短期内变成现实,而且各有弊端:其一,贸然推动土地制度变革,会给不平衡的中国二元社会带来很多后遗症,风险极大。其二,物业税即便出来,也容易流于形式,因为在中国特色之下,很多官员和富人都有几套房子,但未必都在其名下,具体执行起来很难,很容易沦为“官员申报个人财产”的翻版,以为通过申报个人财产可以控制腐败,但事实上根本不起作用,官员们有的是办法规避。

基于以上逻辑,我们认为,此次房地产新政,其真实目的并不是要刺破房地产泡沫,而且,现在市场流动性这么多,如果把房地产泡沫刺破,这些钱又何去何从?一旦失控,随时可能引发实体经济的通胀,那时将更加麻烦。

但是,如果房价涨得离谱,泡沫越吹越大,最终也会逼迫政府“大打出手”,这反过来又可能给整个房地产行业带来灭顶之灾。

这种背景下,政府和市场,都必须掌握好度,并清醒认识到,调控涉及的难度和广度,不能指望一日之功,必须要有持久战的决心,甚至要做好调控失败的准备。

而就目前情势来看,最好在政府与市场之间形成一种微妙的平衡,政策意图应更加明确,不能含糊,开发商也要尽量克制,要听招呼。

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